Madam Shazly (madam_shazly) wrote,
Madam Shazly
madam_shazly

Как купить квартиру в Хургаде: полное руководство для начинающих

Первая статья важнейшего цикла «Недвижимость в Хургаде». Статистика риэлторов показывает: 80% квартир продается и покупается без единого сюрприза. В оставшихся двадцати процентах случаев вступает в игру экономичность и хитромудрость, застилает глаза большая любоффь, либо покупатели искренне веруют в силу контракта и человеческой порядочности.
На чем нечистоплотные люди с удовольствием делают деньги, потому как египетское законодательство от «нормального» несколько отличается. И люди, не имеющие точного представления об этих деталях, оказываются в неприятной ситуации, когда деньги заплачены, а квартира фактически чужая.
Чтобы избежать подобных ситуаций, я публикую бесценный пост о юридических тонкостях покупки недвижимости в Египте. Экспертом в вопросе приобретения жилья выступает Анастасия Хи, собственник агентства Kiko Real Estate.






Главная ошибка покупателей недвижимости

Как покупает квартиру советский человек? Естественно, при помощи старого доброго договора купли-продажи. И считает свою миссию выполненной, как только стороны «продавец и покупатель» подписывают оную бумажку. Именно на эту ошибку и рассчитывает большинство дельцов, не особо чистых на руку. Продать откровенный неликвид легко. Достаточно воспользоваться формулой «мы, русские, друг друга не обманываем!». Втюхать непродаваемую квартиру просто по договору, сделав большие и наивные глаза – все, больше никакие документы не нужны! После чего, как говорится, взятки гладки, бачили очи, че выкупали.

Нет, большинству агентов по недвижимости репутация неинтересна. Египет славен тем, что турист, как мамонт, не вымирает. Каждый год, очаровавшись морем, вечным солнышком и приятственным обхождением мужской части населения, многочисленные дамы принимают решение о приобретении квадратных метров. И любительницы заключения сделок по договору без работы не остаются.

Договор купли-продажи, таукиль, грин контракт

Договор купли-продажи в египетской сделке – это, в общем-то, документ важный, но его отличительная черта в том, что он никоим образом право собственности не подтверждает, и более того, с его помощью вы даже продать потом приобретенное не сможете. Если, конечно, не найдете за большие деньги нечистого на руку агента и такого же клиента-немамонта.

Договор нужен исключительно для того, чтобы подтвердить сам факт сделки, в нем же указывается сумма, которую один отдал, другой принял. И в нем же прописываются условия продажи, например, если квартира приобретается в рассрочку.

Важная деталь: чтобы договор считался вступившим в силу, и его нельзя было оспорить, по египетскому законодательству бумага проходит через суд. Где подтверждаются подписи сторон. Это священнодейство приравнивается к нотариальному заверению, только, как это всегда бывает в Египте, занимает больше времени и убивает больше нервных клеток, если вы начали эпопею самостоятельно. Комментарий Анастасии: «Многие поручают это дело частному юристу. Цена вопроса зависит от компетенции юриста и от его личных аппетитов. Срок ожидания – от 2 до 8 месяцев. Но, если договор оформляется через агентство, то есть гарантия, что юрист не пропадет с документами и деньгами».

Пункт номер два – таукиль! Это, если говорить сухим юридическим языком, генеральная доверенность на распоряжение имуществом. Комментарий Анастасии: «Таукиль – это передача всех прав на недвижимость. Выдав таукиль, человек полностью передает и имущество, и права на него безотзывно. Однако, срок действия таукиля – ровно на срок жизни лица, его выдавшего. Если человек сегодня выписал таукиль и завтра умер, то уже не имеет своей юридической силы эта бумага не имеет, и родственники умершего могут оспорить сделку. Правда, на практики я еще такого не встречала, это юридический момент».
То есть, по таукилю вы имеете право продавать, сдавать в аренду, проживать, улучшать и прописывать родственников из Таджикистана. В качестве «прописки» в Египте подразумевается регистрация счетчика на электричество. Тоже имейте в виду этот момент.
Еще пункт: при последующей продаже таукиль на нового владельца должны будут подписать все собственники, указанные в документе намбараз. То есть, сколько человек вписано в доверенность, столько и должны приехать и подписать акт продажи, например. Нельзя продать квартиру заочно, удаленно, только лично явиться и лично выписать новый таукиль новому же владельцу.

Пункт 3. Грин контракт. Уже непреложное право собственности, занесение в государственный реестр недвижимости. Это официальный документ, который выписывается на специальном зеленом бланке. На его получение уходит от полугода до пары лет. Зато, когда у вас эта бумага есть, вы считаетесь абсолютным собственником жилья, и никто не может у вас его отнять, ни частный владелец, ни его скорбящие родственники, ни государство.

Лицензия на строительство и собственность земли

Почему грин так важен: потому что если, например, земля под домом не является собственностью застройщика, а арендована, скажем, у армии, то придет такой дядя полковник и скажет – товарищи жильцы, кирпичи свои забирайте вместе с мебелью и освобождайте территорию! И будет иметь полное право так поступить, потому что ваша постройка находится на его армейской земле. Грин контракт – это подтверждение права частной собственности на то или иное имущество, землю, здание или квартиру.

Комментарий Анастасии: «Арендованных под застройку земель у армии в Хургаде не встречала. Другой нюанс - земли можно покупать у городского земельного комитета в рассрочку. Тут риск в том, что начали строить на не полностью выкупленной земле. Армия в Каире так расчищала земли застроенные, но не земли армии, а просто где построили без лицензий». Тоже имейте это в виду, когда покупаете недвижимость.

Еще одним важным пунктом является лицензия на строительство: если ее нет, либо она оформлена на трехэтажную постройку, а вам предлагают квартиру на шестом, добиться права собственности не выйдет.

Комментарий Анастасии: «Дом будет стоять, возможно, долго. Но грин контракт на такую квартиру точно не оформить никогда, ну и риск, что будут сносить все-таки однажды эти незаконно построенные этажи».
Помните: квартиры на крышах запрещены законом, покупать такую недвижимость нельзя, она не может быть оформлена в собственность ни при каких условиях!
Комментарий Анастасии: «Их разрешено строить на 25% территории крыши, но не продавать, а только сдавать в аренду».

Оформление счетчиков

Еще одним негласным пунктиком в оформлении собственности является регистрация электрического счетчика. Во всех внутрисемейных и партнерских спорах за собственность окончательное право присваивается тому, на кого оные реквизиты были оформлены. То есть, если вы случайно окажетесь жертвой мошенничества с двойной продажей, то судья, руководствуясь чисто египетской ментальностью и особенностями судебного законодательства, присудит право собственности тому из хозяев, кто первым успел оформить на себя электросчетчик.

Комментарий Анастасии: «Окончательное право в спорах присваивается тому, кто первый подал заявление на получение грин контракта. На самом деле, если счетчик записан на одного, а документы на квартиру у вас, то достаточно написать заявление в электрическую компанию, счетчик будет срезан, а новый установлен на ваше имя».

Я добавлю, что разбираться с электрокомпашкой не совсем опытному жителю Хургады – такой геморрой, что оставлю неизменным свое мнение, счетчик лучше оформлять на себя и на грин контракт подавать заявку сразу после получения таукиля.

За детальными консультациями при покупке недвижимости рекомендую обращаться к специалистам, в том числе, к эксперту сегодняшнего материала Анастасии Хи. А вообще, мой личный совет – не бежать впереди паровоза, даже если вам предлагают дешевую и невозможно крутую недвижимость, которую вот-вот заграбастает какой-нибудь более проворный покупатель. Знаете ли, лучше остаться без шикарной квартиры, но при деньгах, нежели и без квартиры и без денег.







Tags: Недвижимость в Хургаде
Subscribe
Buy for 50 tokens
Buy promo for minimal price.
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 10 comments